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A Reforma Tributária brasileira representa uma das mais profundas transformações do sistema fiscal desde a Constituição de 1988. Regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, a nova estrutura de tributação sobre o consumo começa a ser implementada em 2026 e será plenamente aplicada a partir de 2033. Trata-se de uma mudança estrutural que afeta empresas de todos os portes, prestadores de serviços, investidores e proprietários de imóveis.
Embora a implantação seja gradual, os efeitos práticos começam imediatamente. A partir de 2026, contribuintes precisarão adaptar sistemas, revisar contratos, reavaliar preços e, sobretudo, repensar estratégias tributárias. O objetivo da reforma é substituir um sistema complexo e fragmentado por um modelo mais simples, transparente e alinhado às práticas internacionais.
O que é o IVA Dual e por que ele muda o sistema tributário
O novo modelo de tributação sobre o consumo será baseado no chamado IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), composto por dois tributos distintos, porém com regras harmonizadas:
- CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal;
- IBS – Imposto sobre Bens e Serviços, de competência estadual e municipal.
Ambos seguem princípios clássicos do IVA, como a não cumulatividade plena, o crédito financeiro integral, a cobrança no destino do consumo e a neutralidade econômica. Na prática, isso significa que o imposto incidirá apenas sobre o valor agregado em cada etapa da cadeia produtiva, evitando a tributação em cascata.
Tributos criados pela Reforma Tributária
CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços
A CBS é um tributo federal que substituirá o PIS, a Cofins e parte do IPI. Incidirá sobre operações com bens e serviços, inclusive importações, e terá alíquota uniforme em todo o território nacional, definida pela União.
IBS – Imposto sobre Bens e Serviços
O IBS substituirá o ICMS (estadual) e o ISS (municipal). Será cobrado no destino do consumo, ou seja, no local onde o bem ou serviço for efetivamente utilizado, e terá gestão compartilhada entre Estados e Municípios por meio de um Comitê Gestor.
Imposto Seletivo (IS)
O Imposto Seletivo será um tributo federal criado para desestimular o consumo de produtos considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, como cigarros, bebidas alcoólicas e combustíveis fósseis. Terá natureza cumulativa e incidirá de forma paralela ao IVA.
Tributos que deixam de existir
Com a consolidação do novo sistema, serão extintos os seguintes tributos:
- PIS/Pasep;
- Cofins;
- ICMS;
- ISS.
O Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) terá alíquota reduzida a zero para quase todos os produtos a partir de 2027, sendo mantido apenas para preservar a competitividade da Zona Franca de Manaus, conforme previsão constitucional.
Alíquotas estimadas e impacto na carga tributária
As alíquotas definitivas do IBS e da CBS ainda dependem de regulamentações complementares, mas as estimativas atuais indicam uma carga total próxima de 26,5% a 28%, distribuída da seguinte forma:
- CBS (federal): cerca de 8,8%;
- IBS (estadual e municipal): entre 17,5% e 18%.
A Constituição prevê mecanismos de ajuste para evitar aumento real da carga tributária, garantindo o princípio da neutralidade fiscal.
Cronograma da transição da Reforma Tributária
2026 – Fase piloto
Em 2026 inicia-se a fase de testes do novo sistema, com alíquotas simbólicas:
- CBS: 0,9%;
- IBS: 0,1%.
Não haverá recolhimento definitivo, mas as empresas deverão cumprir obrigações acessórias, adaptar sistemas e emitir novos documentos fiscais. Os valores pagos poderão ser compensados com débitos de PIS e Cofins. Empresas do Simples Nacional, MEIs e regimes diferenciados ficam dispensados dessa fase.
2027 – Início da cobrança efetiva da CBS
A partir de 2027, PIS e Cofins são definitivamente extintos e a CBS passa a ser cobrada de forma efetiva. O IBS permanece com alíquota simbólica, enquanto entra em vigor o Imposto Seletivo. O IPI mantém alíquota zero, exceto para a Zona Franca de Manaus.
2028 – Consolidação e avaliação
Em 2028, o governo federal avaliará os impactos da nova sistemática sobre a arrecadação. A CBS segue plenamente operacional e o IBS continua em fase de transição. Caso haja desequilíbrios, ajustes de alíquotas poderão ser propostos para preservar a neutralidade fiscal.
2029 a 2032 – Substituição gradual do ICMS e ISS
Entre 2029 e 2032 ocorrerá a substituição progressiva do ICMS e do ISS pelo IBS. As alíquotas dos tributos antigos serão reduzidas gradualmente, enquanto o IBS será elevado na mesma proporção, permitindo adaptação dos contribuintes e dos entes federativos.
2033 – Novo sistema plenamente em vigor
A partir de 1º de janeiro de 2033, ICMS e ISS deixam de existir. Toda a tributação sobre bens e serviços passará a ocorrer exclusivamente por meio da CBS e do IBS, consolidando o modelo de IVA Dual no Brasil.
Impactos da Reforma Tributária no aluguel de imóveis
A Reforma Tributária também traz mudanças relevantes para o mercado imobiliário, especialmente para locadores pessoa física. Em regra, quem possui até três imóveis alugados e receita anual inferior a R$ 240 mil continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda.
O IBS e a CBS passam a incidir quando houver caracterização de atividade econômica, como nos casos de:
- Receita anual superior a R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados; ou
- Receita acima de R$ 288 mil no ano corrente.
Para locações residenciais, a base de cálculo sofrerá redução de 70%, resultando em uma carga efetiva estimada em torno de 8%, além do Imposto de Renda. Já a locação por temporada terá redução menor, equiparando-se à tributação da hotelaria.
Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB) e o fim da informalidade
A criação do Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB) permitirá o cruzamento de dados entre cartórios, Receita Federal, prefeituras e instituições financeiras. Isso ampliará significativamente a fiscalização sobre aluguéis e transações imobiliárias, reduzindo a informalidade e aumentando o risco de autuações em caso de omissão de receitas.
Como a Maldonado, Souza & Moret pode ajudar
Diante da complexidade da Reforma Tributária, o acompanhamento jurídico especializado torna-se essencial. A Maldonado, Souza & Moret atua de forma estratégica para auxiliar empresas, investidores e proprietários de imóveis na adaptação ao novo sistema, oferecendo planejamento tributário, análise de impactos, revisão contratual e acompanhamento contínuo da regulamentação.
Conclusão
A Reforma Tributária inaugura um novo paradigma na tributação do consumo no Brasil. Embora a transição seja gradual, os efeitos começam em 2026 e exigem preparação imediata. Antecipar-se às mudanças é fundamental para reduzir riscos, evitar autuações e aproveitar oportunidades dentro do novo sistema tributário.
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